杭州网讯 4月17日（rì）国务院发布《关于坚（jiān）决遏（è）制（zhì）部分城市房价过快上涨的通知（zhī）》，提出“坚决抑制（zhì）不合理住（zhù）房需（xū）求”，银行（háng）房贷（dài）等（děng）各项政策的变（biàn）化，使得 房产买卖（mài）双方（fāng）产生了许多新（xīn）的纠纷。
在房（fáng）产新（xīn）政下（xià），原（yuán）先订立的（de）交易（yì）合（hé）同该怎样继续？认为不能继续执行的合同能不能解除？如何（hé）操作才不会违约？面对现场听众提出的问题，昨天（tiān），在浙（zhè）江图书馆举（jǔ）办 的“泽大（dà）法（fǎ）律大讲堂”中，浙江（jiāng）大学律（lǜ）师实（shí）务（wù）研究中心（xīn）的专家（jiā）、律师们（men）一（yī）一做了（le）解（jiě）释。
贷款门槛（kǎn）高（gāo）了，想解除合（hé）同怎么办？
全新的贷款政策大（dà）大（dà）提（tí）高了买房的“门槛”，让许（xǔ）多（duō）原本准备购买第二（èr）套、第三套房（fáng）屋的人觉（jiào）得有些吃不（bú）消，纷纷想（xiǎng）解除（chú）合同，这时应该怎么办？
律师点拨：可适（shì）用最（zuì）高（gāo）院《关（guān）于审理商（shāng）品房买卖合同纠纷（fēn）案件（jiàn）适用法律若（ruò）干问（wèn）题的解释》第23条。
该条规定：“商（shāng）品房买卖合同约定，买受人以（yǐ）担（dān）保（bǎo）贷款方式付款、因（yīn）当（dāng）事人一方原（yuán）因未能订立（lì）商品（pǐn）房担保贷款合同并导致（zhì）商品房（fáng）买卖合（hé）同（tóng）不能继续履行（háng）的，对方（fāng）当事 人（rén）可以请求解除合同（tóng）和赔偿损失（shī）。因不可（kě）归责于当事人双（shuāng）方的（de）事由未能订（dìng）立商品（pǐn）房担保（bǎo）贷款（kuǎn）合同（tóng）并导致商品房买卖（mài）合同不能（néng）继续（xù）履（lǚ）行的（de），当事（shì）人可（kě）以请求解除合同， 出卖（mài）人应当将收（shōu）受（shòu）的购（gòu）房款本金（jīn）及其利息（xī）或（huò）者定金返还（hái）买受人。”。
但律（lǜ）师同时提醒，应根据（jù）当事人（rén）提供的证（zhèng）据（由主张解（jiě）除的一方提（tí）供证据），区分实际情况是否符合以下二（èr）个条件（jiàn）：（1）“不可归（guī）责于（yú）当事人双方事（shì）由”。（2） “并（bìng）导（dǎo）致已订立的合（hé）同不能继续履行”。
房产新政（zhèng）不能算“不可抗力”或“情事变更”
在现场，有许多市民提出，合同上有（yǒu）写（xiě）明“碰到不可抗力或情（qíng）势（shì）变更（gèng），可以解除合约。”能不能利用这一条来解除（chú）购房（fáng）合同？
律（lǜ）师分析：“不可抗力”是指“不能预见、不能（néng）避免并不能（néng）克服的客（kè）观情况”，房产新政不属于“不可（kě）抗力”或“情事变更”。
长期以来，国家控制房价过快增长的（de）决心和（hé）信（xìn）号是明（míng）确的，当事人对房贷政策的调整在订立合同时（shí）应该有所预见，同时，首（shǒu）付提（tí）高并是不能克服，可（kě）以去借（jiè）钱来付首（shǒu） 付继续履行合约（yuē）。
所以（yǐ），以‘不可抗力’为理由解除合约这（zhè）条路行不通。”
开发商没有预售证，认购无效（xiào）
现场听众中，有不少（shǎo）市民并不是购（gòu）买现房，而（ér）是预（yù）购了（le）期房，有的市民说，看现在这（zhè）个形式，房价可能要（yào）跌了，预购的（de）房子（zǐ）不想要了，能不能和开发商解除合同？
律师答疑：如果开发商未（wèi）取得（dé）商品房（fáng）预售许（xǔ）可证明，以“预约”“认（rèn）购”“意向”等方式收取买方人款项或（huò）定金、意向金等，或（huò）订立买卖合（hé）同的，主张合同无效， 买（mǎi）房人有权要求开发（fā）商返还已（yǐ）付购房款和（hé）本金等。
但如（rú）果开（kāi）发商已经取得了预售许可，能否解除合同（tóng）还要（yào）看合同中的具体（tǐ）规定。
律师介绍（shào），如果一方当事人单方面解除合（hé）同，应当承担违约责任。违约责（zé）任具体形式为（wéi）：
（1）卖方双倍返还定金或买方定金没收。
（2）支付合（hé）同约（yuē）定的违约（yuē）金。
（3）如约（yuē）定以首期（qī）已付款作为补偿或赔偿的，应（yīng）视为约定违约（yuē）金。可以根据违（wéi）约金过高或（huò）过低（以实际损（sǔn）失上下30%为（wéi）标准（zhǔn））的（de）规定，请求法院酌情（qíng）调整。
（4）预期利益损失（shī）的补偿。
《合同法（fǎ）》第一百一十三条规定：“当事（shì）人一方不履（lǚ）行（háng）合同（tóng）义务或者履行合同义务（wù）不符（fú）合约定，给对（duì）方造成损失（shī）的，损失（shī）赔偿额应当（dāng）相当（dāng）于因违约造成的（de）损失，包括 合同履行后可获得的利益，但不得超过（guò）违反合同一方订（dìng）立合同时预见到（dào）或者应当预（yù）见（jiàn）到的因违反合同可能造成的损失。”，依此规定，如果守约方主张违（wéi）约赔偿，则 包括当事人订立合同时可预见的预期（qī）利益损失，在房屋买卖合同中，主要（yào）是合同解除导致房屋差价的损失。
(本文来源：杭州网 所属：综合要闻)
